“算作中国公募REITs最早的参与者、见证者和推动者，咱们在履行中与行业一谈发展跳跃，并渐渐探索出我方的模式。”中金基金革命投资部实行崇拜东谈主刘立宇说谈。

　　刘立宇所说的，亦然首批公募REITs照料东谈主的共齐心声。自2021年5月首批公募REITs获批以来，已有三年工夫。发展于今，公募REITs呈现的踏实现款流、高比例分成等特色愈发凸显。在取得投资者翔实的同期，联系基金照料东谈主不仅执续推出新品，同期也积极鞭策“首发+扩募”双轮驱动。

　　算作相接金融市集与实体经济的紧迫桥梁，REITs是经济转型和高质料发展的紧迫一环。但在发展经过中，也仍存在部分艰辛与挑战。在业内东谈主士看来，如何充分阐扬REITs助力周转存量财富、扩大有用投资和缩短实体企业杠杆率的紧迫作用，走好中国特色REITs市集发展之路，也成为基金照料东谈主与利益共同方亟待措置的问题。

　　高比例分成获投资者翔实

　　算作一类革命型居品，公募REITs相较于其他公募基金居品，有着禁闭期长、收益踏实、高比例分成等特有特色。

　　追念过往三年的运作照料陶冶，红土革命基金基础设施投资部默示，公募REITs的事迹发扬踏实，举座事迹优于刊行预测。这主要收货于现在已刊行花式均领有老练优质、执续踏实运营的基础设施花式算作底层财富，具有较高的分成比例，从而取得投资者的翔实。

　　在中国（香港）金融繁衍品投资防守院院长王红英看来，公募REITs的底层财富相对踏实，给投资东谈主带来的分成、收益也相比详情。此外，由于基础设施内在价值握住飞腾，也会给投资者带来成本收益，妥贴追求相对稳健的投资者执有。王红英还提到，高频次分成有望成为公募REITs的曩昔发展标的。

　　值得一提的是，我国基础设施公募REITs具有强制分成属性，高比例分成亦然居品特色之一。此前在2020年8月发布的《公开召募基础设施证券投资基金带领（试行）》就要求，公募REITs领受禁闭式运作，收益分配比例不低于吞并后基金年度可供分配金额的90%。

　　“分成是投资公募REITs的主要收益起头。优秀的现款流出产和可执续分配才智，也不错反应出公募REITs底层财富的营收发扬和运管机构的专科运营水平，为投资者评估公募REITs居品投资价值提供了直不雅的参考。现在现款分成率和频次已成为投资者参与公募REITs投资的主要探讨要素之一，基金照料东谈主也愈加翔实分成的实时性，力求通过提高分成频次提高投资者的取得感。”刘立宇说谈。

　　同花顺iFinD数据自大，终端5月16日，面前共有31只公募REITs居品分成，累计分成总和达122.19亿元。其中，吉祥广州广河REIT、中金安徽交控REIT排行前二，累计分成金额均超10亿元，差异为15.53亿元、14.64亿元。

　　从分成次数来看，也有多只公募REITs屡次分成。数据自大，终端5月16日，面前共有28只公募REITs的累计分成次数大于1次，其中，吉祥广州广河REIT、中金普洛斯REIT、中原中邦交建REIT、中原越秀高速REIT的累计分成次数最高，均达7次。

　　红土革命基金基础设施投资部也提到，对于投资者而言，公募REITs的分成收益具有强制性和税务上风，为投资者提供了参与优质基础设施花式并共享踏实的现款流酬金的契机。在禁闭期内，较高的分成比例使投资者不错通过分成收益共享项宗旨投资酬金，曩昔跟着市集老练，常态化的分成机制将会进一步完善，进而提高投资东谈主的资金使用效力。

　　“两条腿”步碾儿

　　跟着居品市集、机制握住完善，公募REITs握住扩容的同期，部分存量居品也已完竣扩募。所谓公募REITs扩募，杠杆炒股是指公募REITs初次刊行召募后，再次进行资金召募，并将资金用于新购入财富的步履。

　　据刘立宇先容，存量REITs扩募并握住采纳优质财富，是公募REITs阐扬上市平台功能，完竣范围升值的主要方式之一。公募REITs不错通过扩募应时收购财富，优化投资组合、散播风险，完竣照料赋能下的价值增长，提高单元基金可分配现款流，使得投资者不错共享基金恒久现款流增长和流动性改善。

　　“公募REITs市集的马上发展，‘首发+扩募’的双轮驱动起到了紧迫的作用，‘两条腿’步碾儿，才能更快、更稳健地发展。”博时招商蛇口产业园REIT基金司理刘玄慨叹谈。

　　刘玄进一步提到，扩募是落实联系政策要求的具体举措，有助于进一步周转基金发起东谈主（原始权力东谈主）存量优质财富，增强发展才智、缩短欠债水平，果然履行以存量带增量、以融资促投资，提高投资效力和投资水平；成心于完善市集化、法治化机制，推动基础设施REITs健康发展；成心于进一步拓宽基础设施花式资金起头，更好周转存量财富、扩大有用投资。

　　此前在2022年5月，国务院办公厅发布的《对于进一步周转存量财富扩大有用投资的认识》就指出，建立健全扩募机制，探索建立多眉目基础设施REITs市集。同庚5月，沪深两所也发布公募REITs扩募带领。在政策撑执下，首批公募REITs扩募肯求也获通过。

　　2023年3月31日，博时招商蛇口产业园REIT、红土革命盐田港仓储物流REIT、中金普洛斯仓储物流REIT、华安张江光大园REIT筹算4只居品的扩募肯求率先获中国证监会批复。面前，还有中航京能光伏REIT已肯求扩募，万生优配，北京万生优配并获上交所受理。

　　在中信建投基金看来，扩募机制不仅是公募REITs的紧迫本性，亦然公募REITs市集建设不行浮泛的紧迫智商。REITs扩募机制成心于已上市优质运营主体依托市集机制增发份额收购财富，优化投资组合，促进并购行为，果然完竣REITs算作“财富上市平台”的恒久计谋价值和执续发展才智。运作简易的REITs通过扩募机制作念大作念强，亦然造成市集化以强凌弱、促进投融资良性轮回、擢升REITs举座市集发扬的紧迫路线。

　　建信基金也觉得，从海外老练REITs市集的陶冶来看，扩募并购是REITs作念大作念强的必经之路。国内的发起东谈主要念念充分阐扬REITs上市平台的紧迫作用，通过扩募造成“投资—拔擢—老练—装入REITs—再投资”的长效机制和执续发展，新REITs上市以及已上市REITs扩募的“双轮驱动”阵势或愈加显赫。此外，从对REITs照料的角度来看，扩募还概况起到散播风险、完竣范围化照料、擢升本身投融资才智等方面的积极后果。

　　多重政策保险曩昔远景弘大

　　自2020年4月基础设施REITs试点脱手，2021年5月首批公募REITs获批以来，各项责任安详有序鞭策。公开数据自大，终端2024年5月15日，已上市公募REITs共36只，召募资金异常1100亿元，花式涵盖收费公路、产业园区、浑水处理、仓储物流、清洁动力、保险性租借住房、新动力等多种财富类型。

　　不错看出，在比年来的发展中，公募REITs的财富类型握住丰富，但由于这类居品投资的特殊性，公募REITs的发展仍靠近运营风险、流动性风险等艰辛与挑战待解。

　　举例，红土革命基金基础设施投资部就提到，由于公募REITs投资的特殊性，其靠近的风险也更为复杂。除了市集风险、信用风险等传统风险外，还需要相配宥恕基础设施花式所处行业的运营风险、流动性风险等。同期，由于公募REITs的投资波及底层财富实质运营，因此信息暴露的透明度尤为紧迫。投资者需要充分了解公募REITs的投资策略、财富情状、运营情况等信息，以便作出感性的投资有筹画。因此，需要执续完善信息暴露轨制，确保暴露的REITs花式信息实时、准确、完满。

　　建信基金也默示，面前公募REITs的发展靠近一些挑战。最初，是市集流动性有待进一步擢升。一方面居品新发时原始权力东谈主和计谋投资东谈主执有的份额会被锁定，导致市集流畅份额较少；另一方面面前投资者以机构投资者为主，权力投资者和个东谈主投资者的占比尚有擢起飞间，机构投资者由于资金建立期限等原因，交游并经常时。多重原因下，市集交游活跃度有待进一步擢升，以幸免放大效应。

　　其次，是财富筹画基本面仍靠近下行风险。我国基础设施公募REITs财富类型丰富，包含产权类财富和筹画权类财富，种种财富的筹画靠近着外部宏不雅环境和行业周期的影响。总体而言，投资者造成投资预期的基础照旧起头于财富的筹画发扬，在宏不雅环境靠近波动的时候，对于花式运营照料才智将建议更高的要求。

　　不外，某头部公募里面东谈主士也提到，诚然我国公募REITs还靠近法律和监督体系有待完善、多层级治理架构复杂、配套税收优惠体系不够健全等挑战，但算作相接金融市集与实体经济的紧迫桥梁，REITs是经济转型和高质料发展的紧迫一环，在财富周转、财富退出等方面占有紧迫地位，在政策撑执下，曩昔远景弘大。面前成本市集高收益财富还是浮泛，而REITs依靠其踏实优质的底层财富，疏浚分成特色，在财富建立中还是占有置锥之地。跟着底层财富事迹基本面的渐渐开发和现款分配的稳步鞭策，REITs算作恒久财富的建立价值从容暴露。

　　正如前述公募里面东谈主士所说，公募REITs自觉展以来便执续迎来多样利好政策。新“国九条”的发布也为REITs市集提供政策撑执，指明发展标的。此外，本年4月，中国证监会还发布了《成本市集做事科技企业高水平发展的十六项设施》，其中提到撑执有条目的新基建、数据中心等新式基础设施以及科技革命产业园区等刊行科技革命规模REITs，拓宽增量资金起头。

　　多重政策保险下，也有基金照料东谈主默示将执续推动新花式刊行。中原基金默示，将从四方面加大责任力度。一是在严控花式质料的基础上，执续推动新花式刊行和存量花式扩募，扩宽居品财富类型，为市集提供优质REITs居品；二是切实保护投资者利益。对已刊行花式，充分阐扬基金照料东谈主和运营照料机构的专科才智，奋力擢升花式筹画事迹，增强投资者的取得感；三是郑重居品的社会价值，在执续优化信息暴露的基础上，加强ESG联系评价和擢升责任，推动REITs居品高质料可执续发展；四是推动REITs居品专科投资防守责任和投资者纯属责任。

　　“瞻望曩昔，公募REITs市集有望在保质提效基础上完竣常态化刊行，基础设施财富类型、原始权力东谈主主体、投资者群体有望进一步拓展，REITs生态体系从容建立黄金期货交易，多眉目REITs市集建设握住鞭策。在‘首发+扩募’的双轮驱动下，公募REITs市集将执续扩面提质，甘愿发展。”刘立宇如是说谈。